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浅谈烟台房地产的当下时代

发布时间: 2014/9/2 15:54:37 被阅览数: 1718 次 来源: 置地前景--顾问市场部吴海洋

引言

不知从什么时候开始,关于中国房地产从黄金十年进入白银时代的论调,就不绝于耳。各路专家论证,各种数据佐证,各方媒体热议,等等等等……先姑且不谈房地产时代的变革到底意味着什么,但有一个问题是可以肯定的,全国一盘棋的局面已被完全的打破。当然棋还是要下,在理解区域差别、地方特点的基础上,你才能静下心来去琢磨琢磨这当下时代。

 

烟台的大时代

    之所以说烟台的大时代,前提有几组数据。截至到2013年年末:

l 青岛常驻人口约900万,GDP8000亿;青岛(事辖七区)全年商品房成交约640万㎡,成交均价约10500/㎡;

l 济南常驻人口约700万,GDP5230亿;济南全年商品房成交约518万㎡,成交均价约8520/㎡;

l 烟台常驻人口约650万,GDP5610亿;烟台(烟台六区)全年商品房成交约390万㎡,成交均价约6450/㎡;

    烟台的城市根基扎实稳固,在房地产规模和成交价格来看,与青岛、济南尚有不小的差距。撇开城市影响力不谈,在2014年这个所有人房地产人都感觉有恙的年份,各个城市的变化又是如何呢?截至到20146月底:

l 青岛(事辖七区)20141-6月份商品房成交约170万㎡,同比下跌约24%

l 济南20141-6月份商品房成交约229万㎡,同比下跌约25%

l 烟台(烟台六区)20141-6月份商品房成交约139万㎡,同比下跌约11%

    同样经历了2013年的成交天花板,那么在2014年所呈现的,对于深耕烟台的我们来说,对烟台房地产的信心越发增强。都说房地产市场现在进入了不断筑底的阶段,但是就笔者看来,烟台房地产在经历了稳步向前健康发展的十年后,即将到来的将是属于我们每个人去分享的房地产大时代。

 

妖魔化的拐点

    近期,关于房地产市场触及拐点的论调不绝于耳,有愈演愈烈之势,并逐渐呈现出妖魔化"的论调。然而,泛泛的争论往往会忽略细节和真相。拐点之争首先需要厘清我们究竟面临怎样的拐点?当几乎所有人都在不约而同的谈论目前房地产面临拐点之变的时候,其拐点背后指代的意义却可能不尽相同。拐点可以指房价转折、供给减速,也可以指需求萎缩,需要一个清晰界定。

    拿烟台举例,现在烟台房地产市场真正问题是:供给层面,烟台正逐步进入新房供给与二手房供给彼此衔接转换主导的阶段;需求层面,烟台正逐步进入投资性需求明显退场与改善性需求缓慢进场的交替阶段,退与进的力量对比将决定需求下滑程度;房价走势层面,烟台正逐步进入单边上涨和双向波动、政府不再对房价进行直接控制等的切换阶段。

 

敏感的神经

    最近房地产行业内最普遍的感触就是市场还在向前,房子还在销售,但销售速度、推广反馈、开盘效果普遍出现不同程度的下降,似乎始终是达不到预期。

    这不禁让人回想起08年金融危机背景下的烟台楼市,相比较而言,当下的我们是幸运的。所带来的不同大多是因为我们经历了2013年这火爆的井喷后,变得懒惰了,变得随意了,变得娇气了。对比近几年的数据,2014年上班年的成交也是近五年的第二高位。想想20112012年我们是怎么走过来的,现在变得如此的敏感,动辄就提到市场的下行、客户的观望、库存的压力等等等等。对此,笔者个人仍然对2014年的市场抱有期待,2014年烟台的成交仍然会超过300万㎡。

 

结语

烟台房地产经历了稳步健康发展的十年,烟台市场并没有所谓的白银时代,有的是属于烟台自己的当下时代。